Una tendencia al alza que se ha visto en los últimos años es la de transformar locales a viviendas. Provocada principalmente por el cierre de locales tras el auge del comercio electrónico y por el incremento continuado del precio de la vivienda; siendo una forma más asequible de encontrar un hogar, o una oportunidad para inmobiliarias e inversores por su alta rentabilidad.
Es por este motivo que en este artículo os queremos explicar los pasos a seguir para convertir un local a vivienda habitable, y enseñaros un ejemplo real de un proyecto realizado por Sincro en Cornellá de Llobregat (Barcelona).
Trámites para convertir locales en viviendas
Los principales obstáculos para la transformación son sin duda todas las tramitaciones y especificaciones técnicas que hay que cumplir, y que dependen del área administrativa de donde se encuentre el local.
Para solicitar un cambio de uso de un inmueble los pasos que hay que dar son los siguientes:
1. Petición del informe urbanístico al distrito de urbanismo de la localidad
El objetivo es sobre todo saber si es factible realizar y presentar un proyecto de solicitud de cambio de uso.
Como hay que contratar los honorarios de un arquitecto y es un proyecto considerado de obras mayores, es importante saber primero si el inmueble reúne las condiciones exigibles. Esta información es vital tanto para alguien que tenga en propiedad un local y piense en un cambio de uso como para el que tenga en mente comprar uno para el mismo fin.
El informe urbanístico suele ser gratuito y lo puede pedir cualquier ciudadano.
La aceptación de la solicitud de cambio de uso depende sobre todo de:
– La densidad de viviendas del edificio. Es un cálculo matemático que relaciona la superficie total construida en el edificio con los metros cuadrados de viviendas construidos según el Plan Urbanístico al que esté sujeto el edificio. El resultado es el número máximo de viviendas edificables.
Ejemplo:
Tenemos un edificio con un local y 2 viviendas con un total de volumen edificado de 360 m2. En el planteamiento urbanístico se contemplan módulos de 100 m2 para vivienda.
Si hacemos el cálculo de 360/100 = 3,6 viviendas
En principio se podría pedir licencia de cambio de uso para el local existente. Pero hay otras exigencias:
– Que la altura del local sea igual o mayor que 2,50 m.
– Como cualquier proyecto de nueva construcción, que se cumplan las normativas de Accesibilidad, Habitabilidad, Prevención de Incendios, Placas solares y Telecomunicaciones.
Hay que decir en este punto que la exigencia de los requisitos dependerá de los técnicos que tengan que registrar la solicitud de licencia, por lo tanto aconsejamos siempre en conversar personalmente con los técnicos, junto a un arquitecto de confianza antes de iniciar proyecto e inversión.
– A la hora de comprar un local será necesario entre otras cosas, que esté registrado en el catastro la división horizontal del local.
En caso de obtener la confirmación de que es posible pedir un cambio de uso, es importante poder tener un documento impreso sellado por el ayuntamiento que así lo especifique y un informe urbanístico favorable para evitar problemas en caso de litigio.
2. Licencia de cambio de uso y licencia de obras
En caso de avanzar a la siguiente fase (tenemos informe urbanístico favorable), tenemos que contratar a un arquitecto para que nos gestione previa aceptación de honorarios la petición de licencia de cambio de uso y la petición de licencia de obras.
Normalmente se tramitan de forma paralela y tras pasar por el registro del Colegio de Arquitectos se introducen en el Registro del ayuntamiento del municipio.
Hay que tener en cuenta que los tiempos se alargan normalmente más de lo previsto. Aproximadamente 1 mes y medio para tener proyecto visado más lo que tarde la aceptación por parte del ayuntamiento, que puede oscilar entre 1 y 4 meses, dependiendo de la carga de trabajo y la efectividad de la administración local que deba hacer el trámite.
Aconsejamos estar encima del departamento (normalmente urbanismo) para preguntar a menudo por el expediente en trámite.
Cuando el ayuntamiento te concede la licencia, se deben abonar unas tasas por varios conceptos, también depende de la administración local. Lo normal es pagar unas garantías por ocupar vía pública y por gestión de residuos y unas tasas por coeficiente del importe total de la obra en concepto de impuestos. Las garantías se devuelven una vez terminada la obra, con la licencia de primera ocupación y la documentación que se exija en cada caso.
En caso de tener que usar la calle para estacionar de forma permanente contenedores metálicos, plazas de aparcamiento para acopio, para plataformas elevadoras, etc. también es necesario tributar por los m2 cuadrados y los días empleados.
Una vez se tiene la licencia de obras, se deben rotular la obra con un distintivo donde aparezcan los datos del promotor y el número de licencia, y ya se puede comenzar las obras.
3. Gestiones una vez terminadas las obras
Una vez acabadas las obras, el arquitecto debe emitir un informe de final de obra, hay que pedir la variación en la inscripción en el catastro y pedir al ayuntamiento la licencia de primera ocupación.
El arquitecto se debe encargar también de la cédula de habitabilidad. Con la cédula de habitabilidad se pueden realizar entre otras gestiones solicitar altas de suministros definitivos, empadronarse, pedir hipoteca de vivienda, etc. en ese momento ya está oficialmente registrado y acreditado que es una vivienda.
Finalmente habrá que escriturar la vivienda a través de un notario.
Nota: En Sincro no tramitamos licencias de cambio de uso. Nos encargamos del diseño interior, la ejecución de la obra, el mobiliario y la decoración. En el proceso de la reforma sí que nos ocupamos de los permisos de obra, y en todo momento nos coordinamos con el técnico que gestiona la licencia de cambio de uso.
Proyecto “Almeda”: transformación de un local de uso industrial a vivienda
Para finalizar este artículo os queremos compartir uno de los proyectos más destacados de Sincro. En concreto la transformación y rehabilitación de un espacio industrial de 105 m2, ubicado en una primera planta, en una vivienda confortable con estancias amplias y con la máxima cantidad de luz natural y ventilación posible.
