Una tendència a l’alça que s’ha vist en els últims anys és la de transformar locals en habitatges. Provocada principalment pel tancament de locals comercials després de l’auge del comerç electrònic i per l’increment continuat del preu de l’habitatge; sent una forma més assequible de trobar una llar, o una oportunitat per a immobiliàries i inversors per la seva alta rendibilitat.
És per aquest motiu que en aquest article us volem explicar els passos a seguir per convertir un local en habitatge habitable, i ensenyar-vos un exemple real d’un projecte realitzat per Sincro a Cornellà de Llobregat (Barcelona).
Tràmits per convertir locals en habitatges
Els principals obstacles per a la transformació són sens dubte totes les tramitacions i especificacions tècniques que cal complir, i que depenen de l’àrea administrativa d’on es trobi el local.
Per sol·licitar un canvi d’ús d’un immoble els passos que cal donar són els següents:
1. Petició de l’informe urbanístic al districte d’urbanisme de la localitat
L’objectiu és sobretot saber si és factible realitzar i presentar un projecte de sol·licitud de canvi d’ús.
Com cal contractar els honoraris d’un arquitecte i és un projecte considerat d’obres majors, és important saber primer si l’immoble reuneix les condicions exigibles. questa informació és vital tant per a algú que tingui en propietat un local i pensi en un canvi d’ús com per al qui tingui en ment comprar-se un per a la mateixa finalitat.
L’informe urbanístic sol ser gratuït i el pot demanar qualsevol ciutadà.
L’acceptació de la sol·licitud de canvi d’ús depèn sobretot de:
– La densitat d’habitatges de l’edifici. És un càlcul matemàtic que relaciona la superfície total construïda a l’edifici amb els metres quadrats d’habitatges construïts segons el Pla Urbanístic al qual estigui subjecte l’edifici. El resultat és el nombre màxim d’habitatges edificables.
Exemple:
Tenim un edifici amb un local i 2 habitatges amb un total de volum edificat de 360 m2. En el plantejament urbanístic es contemplen mòduls de 100 m2 per habitatge.
Si fem el càlcul de 360/100 = 3,6 habitatges
En principi es podria demanar llicència de canvi d’ús per al local existent. Però hi ha altres exigències:
– Que l’altura del local sigui igual o major que 2,50 m.
– Com qualsevol projecte de nova construcció, que es compleixin les normatives d’accessibilitat, habitabilitat, prevenció d’Incendis, plaques solars i telecomunicacions.
En aquest punt cal dir que l’exigència dels requisits dependrà dels tècnics que hagin de registrar la sol·licitud de llicència, per tant aconsellem conversar personalment amb els tècnics, al costat d’un arquitecte de confiança abans d’iniciar el projecte i l’inversió.
– A l’hora de comprar un local serà necessari entre altres coses, que estigui registrat en el cadastre la divisió horitzontal del local.
En el cas d’obtenir la confirmació que és possible demanar un canvi d’ús, és important poder tenir un document imprès segellat per l’ajuntament que així ho especifiqui i un informe urbanístic favorable per poder evitar problemes en cas de litigi.
2. Llicència de canvi d’ús i llicència d’obres
En cas d’avançar a la següent fase (tinguent informe urbanístic favorable), hem de contractar a un arquitecte perquè ens gestioni, prèvia acceptació d’honoraris, la petició de llicència de canvi d’ús i la petició de llicència d’obres.
Normalment es tramiten de forma paral·lela i després de passar pel registre del Col·legi d’Arquitectes s’introdueixen en el Registre de l’ajuntament del municipi.
Cal tenir en compte que els temps s’allarguen normalment més del previst. Aproximadament 1 mes i mig per tenir projecte visat més el que tardi l’acceptació per part de l’ajuntament, que pot oscil·lar entre 1 i 4 mesos, depenent de la càrrega de treball i l’efectivitat de l’administració local que hagi de fer el tràmit.
Aconsellem estar a sobre del departament (normalment urbanisme) per preguntar sovint per l’expedient en tràmit.
Quan l’ajuntament et concedeix la llicència, s’han d’abonar unes taxes per diversos conceptes, també depèn de l’administració local. El normal és pagar unes garanties per ocupar via pública i per gestió de residus i unes taxes per coeficient de l’import total de l’obra en concepte d’impostos. Les garanties es tornen un cop acabada l’obra, amb la llicència de primera ocupació i la documentació que s’exigeixi en cada cas.
En cas d’haver d’usar el carrer per estacionar de forma permanent contenidors metàl·lics, places d’aparcament per a apilament, per a plataformes elevadores, etc. també cal tributar pels m2 quadrats i els dies empleats.
Un cop es té la llicència d’obres, s’ha de retolar l’obra amb un distintiu on apareguin les dades del promotor i el número de llicència, i ja pot començar les obres.
3. Gestions un cop acabades les obres
Un cop acabades les obres, l’arquitecte ha d’emetre un informe de final d’obra, cal demanar la variació en la inscripció en el cadastre i demanar a l’ajuntament la llicència de primera ocupació.
L’arquitecte s’ha d’encarregar també de la cèdula d’habitabilitat. Amb la cèdula d’habitabilitat es poden realitzar entre altres gestions sol·licitar altes de subministraments definitius, empadronar-se, demanar l’hipoteca del habitatge, etc. en aquest moment ja està oficialment registrat i acreditat que és un habitatge.
Finalment caldrà escripturar l’habitatge a través d’un notari.
Nota: A Sincro no tramitem llicències de canvi d’ús. Ens encarreguem del disseny interior, la execució de l’obra, el mobiliari i la decoració. En el procés de la reforma si ens ocupem dels permisos d’obra, i en tot moment ens coordinem amb el tècnic que gestioni la llicència de canvi d’ús.
Projecte “Almeda”: transformació d’un local d’ús industrial a habitatge
Per finalitzar aquest article us volem compartir un dels projectes més destacats de Sincro. En concret la transformació i rehabilitació d’un espai industrial de 105 m2, situat en una primera planta, en un habitatge confortable amb estances àmplies i amb la màxima quantitat de llum natural i ventilació possible.
